Ley 415, Modificaciones a los remates judiciales en Panamá
La reciente modificación de los artículos 1652, 1657, 1743 y 1744 del Código Judicial por la Ley N.º 415 de 22 de noviembre de 2023 representa un cambio significativo en el procedimiento de remates judiciales en procesos ejecutivos hipotecarios. Estas reformas buscan equilibrar los derechos entre acreedores y deudores, estableciendo como base para los remates el valor de mercado o comercial del bien inmueble.
Puntos clave de la reforma
- Avalúo como base del remate
- Se establece la obligación de que el acreedor hipotecario presente un avalúo profesional que determine el valor comercial del inmueble.
- El deudor también puede presentar su propio avalúo antes de la fijación del remate.
- Esta medida asegura que el precio base del remate refleje el valor real del bien en el mercado.
- Protección del deudor
- Busca garantizar que el saldo resultante del remate, una vez pagada la deuda hipotecaria, sea entregado al deudor ejecutado.
- Reduce el riesgo de que los inmuebles sean adjudicados por valores subestimados que dejen al deudor sin capital.
- Impacto en los costos procesales
- Aunque el propósito es proteger al deudor, esta reforma introduce nuevos costos al proceso, como los honorarios de peritos para los avalúos.
- Dificultades prácticas en los remates judiciales
- En la práctica, la mayoría de los remates no se concretan en la primera convocatoria, donde la postura mínima es de 2/3 del valor base. Los inmuebles suelen venderse en la segunda o tercera convocatoria, con valores que disminuyen significativamente, diluyendo los beneficios para el deudor.
- Naturaleza transitoria de la reforma
- Esta reforma aplica únicamente al Código Judicial vigente, ya que en octubre de 2025 entrará en vigor el nuevo Código Procesal Civil, que plantea diferencias en la regulación del avalúo y los procesos de remate.
Comparación con el nuevo Código Procesal Civil
Comparación con el Nuevo Código Procesal Civil
El nuevo Código Procesal Civil, adoptado mediante la Ley N.º 402 de octubre de 2023, establece que:
- Sólo se requiere avalúo por perito idóneo cuando el bien no tenga un valor catastral asignado.
- En estos casos, el juez nombrará peritos si las partes no lo hacen.
Esto contrasta con la Ley N.º 415, que exige un avalúo obligatorio por perito idóneo para todos los casos.
Conclusión
La Ley N.º 415 de 2023 busca proteger al deudor al establecer como base del remate el valor de mercado del inmueble, asegurando una compensación justa tras el pago de la deuda. Sin embargo, en la práctica, la reforma podría no lograr plenamente este objetivo debido a los altos costos asociados al proceso y la dinámica de las convocatorias de remate.
Además, al ser una reforma transitoria, su impacto será limitado en el tiempo. Con la entrada en vigor del nuevo Código Procesal Civil en 2025, las normas procesales cambiarán, otorgando un tratamiento más flexible al tema de los avalúos.
En este contexto, tanto acreedores como deudores deben contar con asesoría legal especializada para navegar adecuadamente las complejidades introducidas por esta reforma y garantizar la protección de sus intereses en los procesos de remate.
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